El Consejo de Ministros aprobará este martes un real decreto-ley que reduce las bonificaciones en el IRPF a los caseros que suban el alquiler en nuevos contratos. La medida, de ámbito nacional, afecta de lleno a Sevilla, donde el precio del alquiler no ha dejado de subir.
El Gobierno central ultima un real decreto-ley que introduce un sistema de penalización fiscal para los propietarios que incrementen el precio del alquiler en nuevos contratos. La medida, que se espera que sea aprobada este martes en el Consejo de Ministros, establece una escala descendente de bonificaciones en el IRPF en función de la subida aplicada, y afectará a toda España, con especial incidencia en ciudades como Sevilla, donde la presión alcista de los alquileres es notable.
Según el borrador al que ha tenido acceso este diario, la nueva norma modifica el régimen de reducciones sobre el rendimiento neto del alquiler. A diferencia de la reforma de 2023, que circunscribía las ventajas fiscales a las zonas declaradas como mercado residencial tensionado, el nuevo texto extiende la cobertura a todo el territorio nacional. De esta forma, Sevilla, que no ha sido declarada zona tensionada por la Junta de Andalucía, queda ahora bajo el paraguas de la penalización.
La escala establece que si el nuevo alquiler sube hasta un 5% respecto al contrato anterior, la reducción aplicable será del 40%. A partir de ahí, el porcentaje disminuye: entre el 5% y el 10% de subida, la reducción es del 30%; entre el 10% y el 15%, del 25%; entre el 15% y el 20%, del 20%; y si el incremento supera el 20%, el propietario solo podrá deducirse el 15% del rendimiento neto. En el lado opuesto, mantener o rebajar la renta permitirá una reducción del 50%, que puede llegar al 100% si se vuelve a alquilar al mismo inquilino con un descuento superior al 5%.
La medida no afecta a las actualizaciones anuales durante la vigencia del contrato, sino al precio que el casero fije al suscribir un nuevo arrendamiento. Hacienda comparará la nueva mensualidad con la última renta del contrato anterior para determinar la bonificación correspondiente. En una ciudad como Sevilla, donde el alquiler medio ha experimentado incrementos notables en los últimos años, muchos propietarios se enfrentarán a una decisión entre moderar los precios o ver reducida su ventaja fiscal.
Con este sistema, un casero que suba el alquiler más de un 20% solo podrá deducirse el 15% del rendimiento neto, una penalización que podría reducir la oferta de viviendas en alquiler en ciudades como Sevilla.
La Junta de Andalucía, gobernada por el PP, no ha declarado hasta la fecha ninguna zona de mercado residencial tensionado, lo que había limitado el alcance de las bonificaciones previas. Con la nueva norma, Sevilla y Málaga —dos de las ciudades andaluzas con mayor presión alcista en los alquileres— pasan a estar directamente bajo el paraguas de la penalización fiscal. El objetivo es desincentivar subidas abusivas cuando se firme un contrato nuevo sobre una vivienda que ya estaba alquilada.
Las zonas tensionadas no desaparecen, sino que se mantienen como un extra para elevar aún más las bonificaciones. Si el propietario reduce la renta más de un 5% en una de estas zonas, la reducción podrá alcanzar el 95%. En Andalucía, al no haber declaración previa, el incentivo máximo por ahora será del 70% para descensos superiores al 5% en todo el territorio. Esta diferencia podría reactivar el debate sobre la conveniencia de que la Junta solicite la declaración de zonas tensionadas en ciudades como Sevilla.
Para el inquilino sevillano, la medida ofrece un horizonte de cierta contención en las rentas, aunque los expertos advierten de que, sin un aumento paralelo de la oferta, el efecto desinflactor puede ser limitado. Además, existe el riesgo de que algunos propietarios opten por vender el inmueble o destinarlo al alquiler de temporada para evitar la penalización, lo que reduciría la oferta de vivienda estable. El éxito de la medida dependerá en buena parte de cómo reaccione el parque de viviendas en Sevilla.
El real decreto-ley se aprobará previsiblemente este martes y entrará en vigor al día siguiente de su publicación en el Boletín Oficial del Estado. Los propietarios que tengan previsto formalizar un nuevo contrato de alquiler deberán tener en cuenta la nueva escala fiscal a la hora de fijar el precio, si quieren mantener las bonificaciones actuales.
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